Miesięczny koszt wynajmu mieszkania w Warszawie, o powierzchni ok. 40 metrów zaczyna się od 1500 zł i sięga nawet 4000 tys. zł w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania. Natomiast rata kredytu złotowego na okres 30 lat dla kwoty 300 tys. zł wynosi 2100 zł.
Analitycy prognozują, iż ceny wynajmu mieszkań mogą wzrosnąć nawet o 20 procent, co spowodowane będzie większym popytem na rynku wynajmu mieszkań. Zdaniem ekspertów najwięcej wzrosną ceny wynajmu w aglomeracjach, które są ośrodkami akademickimi a jednocześnie tam, gdzie rynek wynajmu jest słabiej rozwinięty, tak jak np. Olsztynie Szczecinie, Białymstoku i Lublinie. Według analityków wzrost cen wynajmu może również spowodować, że powrócą czasy inwestowania w mieszkania pod wynajem.
Może więc rozpocząć samodzielne życie „na swoim”?
Aktualnie mieszkania tanieją, deweloperzy są coraz bardziej skłonni do negocjacji, sprzedający mieszkania na rynku wtórnym również obniżają ceny. Rozpoczęte przez deweloperów inwestycje są w trakcie realizacji, na rynku pojawiło się również sporo lokali kupionych w celach inwestycyjnych. Można więc wybierać lokale i negocjować ceny. Może więc zamiast płacić miesięczny czynsz właścicielowi wynajmowanego mieszkania spłacać własne „m” w ratach kredytu? W trakcie studiów można podnająć mieszkanie koledze z roku a po zakończeniu studiów można je sprzedać lub wynajmować, a ratę kredytu spłacać ze środków pochodzących z wynajmu.
Mieszkanie można wynająć indywidualnej osobie, ale w tym przypadku nigdy nie mamy pewności co do ciągłości wynajmu. Najemca w każdej chwili może wypowiedzieć umowę (zachowując okres wypowiedzenia określony w umowie), a kolejny może znaleźć się nie od zaraz.
Istnieje również możliwość wynajęcia mieszkania na dłuższy okres firmie, która zajmuje się krótkotrwałym wynajmem mieszkań (alternatywa dla hotelu). Taki klient daje nam gwarancje dochodu w dłuższym okresie czasowym. W takiej sytuacji należy jednak uwzględnić koszty eksploatacji nieruchomości.
Jeżeli jednak zdecydujemy się na kupno mieszkania dla naszego studenta pozostaje pytanie w jaki sposób to sfinansować. Nie dysponujemy odpowiednią gotówką, więc kto udzieli kredytu studentowi, który nie uzyskuje jeszcze dochodów lub nie może ich udokumentować? Przecież banki wymagają aby kredytobiorca posiadał zdolność do spłaty rat kredytu.
W takiej sytuacji mogą pomóc rodzice, którzy przystąpią do kredytu. Należy jednak pamiętać, że okres kredytowania zostanie dopasowany do wieku najstarszego kredytobiorcy, ale nie dłużej niż do 70 lub 75 roku życia (w zależności od banku). Może się więc zdarzyć, że kredyt zostanie udzielony na krócej niż 30 lat, w związku z tym rata kredytu będzie odpowiednio wyższa.
Udzielając kredytu, bank dokona oceny zdolności kredytowej na podstawie dochodów rodziców. Banki akceptują dochody z tytułu umów o pracę na czas nieokreślony i określony, umów zlecenia i dzieło, emerytur oraz dochodów z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Od naszych dochodów bank odejmie miesięczne koszty utrzymania mieszkania i wydatków konsumpcyjnych oraz nasze zobowiązania tj. raty kredytów, limity w ROR lub kartach kredytowych.
Aby ubiegać się o kredyt w banku będzie potrzebna również umowa przedwstępna zakupu mieszkania oraz dokumenty nieruchomości, tj. odpis z księgi wieczystej, przydział lokalu na rzecz sprzedającego – w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu.
Kupując mieszkanie studentowi, może on być jedynym właścicielem nieruchomości, jak również może być współwłaścicielem wraz z rodzicami.
W pierwszym przypadku dziecko będzie jedynym właścicielem nieruchomości i tylko ono będzie miało wszelkie prawa do dysponowania mieszkaniem. W takiej sytuacji dziecko przystąpi do kredytu jako właściciel nieruchomości, a rodzice jako osoby „dające” dochody i tym samym wszyscy kredytobiorcy będą współodpowiedzialni za spłatę kredytu.
Istnieje również możliwość aby rodzice stali się jedynymi właścicielami mieszkania lub byli współwłaścicielami. W przyszłości rodzice będą mogli dokonać darowizny na rzecz dziecka lub będzie można również wyłączyć z współwłasności jedną ze stron.
Wszelkie zmiany będą wymagały zgłoszenia tego faktu w banku, który udzielił kredytu.
Aby odłączyć rodziców od kredytu, dziecko musi uzyskiwać dochody, które wystarczą na spłatę raty kredytu. W takiej sytuacji bank ponownie dokona oceny zdolności kredytowej. Jeżeli dochody dziecka pozwolą na obsługę spłaty rat kredytu bank aneksuje umowę kredytową i zwolni rodziców z długu. W takiej sytuacji będzie można również wydłużyć okres kredytowania, co jednocześnie obniży ratę kredytu.
W przypadku dokonania darowizny na rzecz dziecka lub wyłączenia rodziców z współwłasności w nieruchomości wymagana będzie umowa darowizny sporządzona w obecności notariusza. Związane to będzie oczywiście z dodatkowymi kosztami tj. taksa notarialna oraz opłata sądowa z tytułu zmiany właściciela w księdze wieczystej.
Aby uniknąć w przyszłości wielu formalności i kosztów najprościej będzie jeżeli dziecko będzie jedynym właścicielem mieszkania a rodzice tylko współkredytobiorcami. Jednak przed podjęciem decyzji należy zastanowić się nad wszystkimi aspektami i wybrać opcję najbardziej korzystną dla nas. Również decyzja o wyborze kredytu powinna być przemyślana i dopasowana do naszych potrzeb, a w tym pomoże niezależny doradca Murator Finanse.
